Tapu İptal Ve Tescil Davaları.

TÜRK MEDENİ VE BORÇLAR HUKUKUNDA TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI: MADDİ HUKUK BOYUTU, İSPAT REJİMİ, GÜNCEL YARGITAY İÇTİHATLARI VE USULİ İNCELİKLER

Yazar: Avukat Nusret Çetin
Tarih: 2026

İÇİNDEKİLER

  1. Giriş ve Kavramsal Temeller
    • 1.1. Tapu Sicilinin Aleniyeti, Güven İlkesi ve İllilik (Sebebe Bağlılık) Prensibi
    • 1.2. Mülkiyet Hakkının Anayasal Güvencesi ve Korunma İhtiyacı
    • 1.3. Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği
  2. Taraf Sıfatı (Husumet) ve Dava Şartları
    • 2.1. Aktif Dava Ehliyeti (Davacı Sıfatı)
    • 2.2. Pasif Dava Ehliyeti (Davalı Sıfatı)
    • 2.3. Yargılama Sırasında Taşınmazın 3. Kişiye Devri ve HMK m. 125 Uygulaması
  3. Uygulamada En Sık Karşılaşılan Hukuki Sebepler ve İspat Rejimi
    • 3.1. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil (01.04.1974 Tarihli 1/2 Sayılı İBK)
    • 3.2. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması (TBK m. 506 vd., TMK m. 2)
    • 3.3. Fiil Ehliyetsizliği Nedeniyle Tapu İptali (TMK m. 15)
    • 3.4. İnançlı İşlem / İnanç Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil (05.02.1947 Tarihli 20/6 Sayılı İBK)
    • 3.5. İrade Sakatlıkları (Hata, Hile, Korkutma) ve Aşırı Yararlanma (Gabin)
    • 3.6. Aile Konutu Niteliğine ve Eşin Açık Rızasının Yokluğuna Dayalı İptal (TMK m. 194)
    • 3.7. Sahtecilik, Çift Tapu Kaydı ve Yolsuz Tescil (TMK m. 1024, 1025)
    • 3.8. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Doğan İptal Davaları
  4. Tapu Siciline Güven İlkesi ve İyiniyetli 3. Kişinin Korunması (TMK m. 1023 - 1024)
    • 4.1. TMK m. 1023 Koruma Kalkanının Unsurları
    • 4.2. İyiniyet Savunmasının Çöktüğü Haller ve Sınırları
    • 4.3. Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Kusursuz Sorumluluğu (TMK m. 1007)
  5. Usul Hukuku Boyutu: Görev, Yetki, Tedbir, Zamanaşımı ve Harçlar
    • 5.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme (HMK m. 2 ve HMK m. 12 Kesin Yetki Kuralı)
    • 5.2. İhtiyati Tedbir Müessesesi ve Tapu Kütüğüne “Davalıdır” Şerhinin Önemi
    • 5.3. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Sürelerin Mukayeseli Tablosu
    • 5.4. Harç, Dava Değeri, Islah ve Nispi Vekalet Ücreti Rejimi
  6. Dava Stratejisi ve Uygulayıcılar İçin Pratik Kılavuz
    • 6.1. Terditli (Kademeli) Dava Açma Sanatı: Aynen İade veya Güncel Rayiç Bedel
    • 6.2. Keşif, Bilirkişi İncelemesi ve Mahalli Bilirkişilerin Dinlenmesi
    • 6.3. Delil Listesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Yaşamsal Noktalar
  7. Sonuç ve Genel Değerlendirme
  8. Kaynakça ve Emsal Yargıtay İçtihatları Dizini

1. GİRİŞ VE KAVRAMSAL TEMELLER

Türk mülkiyet hukuku sistemi, İsviçre Medeni Kanunu’ndan iktibas edilen ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ile teminat altına alınan iki temel sütun üzerine inşa edilmiştir: Tapu sicilinin aleniyeti ve güvenilirliği ile mülkiyetin tescil ve illilik (sebebe bağlılık) prensibi.

Taşınmaz mülkiyetinin devrinde kural, geçerli bir hukuki sebebin varlığı ve bu sebebe dayalı olarak tapu siciline yapılan tescildir (TMK m. 705, 706, 1021). Ancak hayatın olağan akışı içerisinde, hukuki işlemin kurucu veya geçerlilik unsurlarındaki sakatlıklar, irade bozuklukları, muvazaalı tasarruflar, vekillik yetkisinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya sahtecilik gibi nedenlerle tapu kaydı ile gerçek hak sahipliği arasında uyumsuzluklar meydana gelmektedir.

İşte hakiki hak durumu ile tapu sicilindeki tescil durumu arasındaki bu çelişkiyi ortadan kaldırmak, maddi hukuka aykırı şekilde oluşan yolsuz tescili terkin ederek taşınmazı gerçek sahibinin adına kaydettirmek amacıyla açılan davaya Tapu İptali ve Tescil Davası denir.

 [GERÇEK HAK SAHİBİ] ----------------(Maddi Hukuk Bağı)----------------> [TAŞINMAZ MÜLKİYETİ] │ │ (Ayni Hakka Dayalı Talep) (Yolsuz Tescilin Terkini) │ │ ▼ ▼ [TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI] ──(Mahkeme Hükmü)──► [TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ] ──► [DÜZELTİLMİŞ SİCİL]

1.1. Tapu Sicilinin Aleniyeti, Güven İlkesi ve İllilik (Sebebe Bağlılık) Prensibi

Türk eşya hukukuna hâkim olan temel prensiplerden biri illilik (causa) ilkesidir. TMK m. 1015 ve 1024 hükümleri uyarınca, tapu kütüğüne yapılan bir tescilin hüküm ifade edebilmesi, tescilin dayanağını oluşturan hukuki sebebin (satış, bağış, ölünceye kadar bakma sözleşmesi vb.) geçerli olmasına bağlıdır.

  • Hukuki sebep baştan itibaren geçersizse (örneğin sahtecilik, butlan, ehliyetsizlik),
  • Hukuki sebep sonradan ortadan kalkmışsa (sözleşmeden dönme, fesih),
  • Tescil talebi yetkisiz veya ehliyetsiz kimse tarafından verilmişse,

tapuda oluşan tescil yolsuz tescil (TMK m. 1024) niteliğindedir. Yolsuz tescil ile adına tescil yapılan kimse, taşınmaz üzerinde ayni hakkı kazanamaz.

1.2. Mülkiyet Hakkının Anayasal Güvencesi ve Korunma İhtiyacı

Anayasa’nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin Ek 1 Numaralı Protokolü’nün 1. maddesi, mülkiyet hakkını temel insan hakları arasında saymıştır. Devlet, mülkiyet hakkının yalnızca kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceğini öngörmekle kalmayıp; bireylerin mülklerine hukuka aykırı müdahaleleri önleyecek ve yolsuz tescilleri düzeltecek etkin bir yargısal mekanizma sunmakla mükelleftir.

1.3. Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği

Tapu iptali ve tescil davası:

  1. Ayni Hakka Dayalı Bir Eda Davasıdır: Davacı, sadece tapu kaydının yolsuz olduğunun tespitini istemez; sicildeki mevcut kaydın iptali ile kendi adına tescilini talep eder.
  2. Yenilik Doğurucu (İnşai) Karar İhtiva Eder: Mahkemenin kabul kararı, ayni hakkı doğrudan doğruya davacı adına tescil edilmeye hazır hale getirir veya tescil hükmü doğurur (TMK m. 705/2).
  3. Kural Olarak Zamanaşımına Tabi Değildir: Mülkiyet hakkına dayalı yolsuz tescil iddialarında, mülkiyet hakkı zaman geçmesiyle sönmeyeceğinden, dava zamanaşımı söz konusu değildir (hak düşürücü süre öngörülen istisnalar saklıdır).

2. TARAF SIFATI (HUSUMET) VE DAVA ŞARTLARI

Tapu iptali ve tescil davalarında taraf teşkilinin doğru ve eksiksiz kurulması, kamu düzenine ilişkin temel bir dava şartıdır (HMK m. 114). Taraf teşkilindeki eksiklikler bozma nedenidir ve re’sen gözetilir.

2.1. Aktif Dava Ehliyeti (Davacı Sıfatı)

Davacı sıfatı, taşınmaz üzerinde mülkiyet veya üstün bir ayni/şahsi hak sahibi olduğunu iddia eden kişiye aittir:

  • Maddi Hukuk Maliki: Taşınmazı haksız veya geçersiz bir işlemle elinden çıkan asıl malik.
  • Mirasçılar: Mirasbırakanın muvazaalı işlemi (muris muvazaası) veya ehliyetsizliği halinde yasal mirasçılar. Muris muvazaasında her mirasçı, diğer mirasçıların katılımına gerek olmaksızın kendi miras payı oranında dava açabilir (01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İBK).
  • İnançlı İşlem Tarafları: Taşınmazı inanç sözleşmesi uyarınca devreden inanan (veya mirasçıları).
  • Vekil Eden: Vekalet görevi kötüye kullanılarak adına kayıtlı taşınmazı devredilen kimse.
  • Eş: Aile konutu niteliğindeki taşınmazın rızası hilafına devredilmesi halinde açık rızası alınmayan diğer eş (TMK m. 194).

2.2. Pasif Dava Ehliyeti (Davalı Sıfatı)

Dava, dava tarihinde tapu kütüğünde taşınmazın maliki olarak görünen kayıt malikine (veya ölmüşse mirasçılarına) karşı açılmalıdır:

  • Taşınmaz el değiştirmiş ve 3. kişiye geçmişse, dava kural olarak son kayıt malikine yöneltilir.
  • Ancak işlemi gerçekleştiren ilk devralan (örneğin vekil, kötüniyetli aracı, muristen devralan) ile son malik arasında el ve işbirliği varsa, her ikisine husumet tevcih edilerek asıl ve terditli talepler ileri sürülebilir.

2.3. Yargılama Sırasında Taşınmazın 3. Kişiye Devri ve HMK m. 125 Uygulaması

Yargılama sürecinde taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmamışsa veya tedbir kaldırılmışsa, davalının taşınmazı dava devam ederken 3. bir kişiye satması sıkça rastlanan bir durumdur. Bu durum 6100 sayılı HMK m. 125’te “Dava Konusunun Devri” başlığı altında açıkça düzenlenmiştir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2025/6179 E., 2026/4343 K. sayılı ilâmında vurgulandığı üzere:
“6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesinde dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usuli işlemler düzenlenmiştir. Söz konusu madde hükmüne göre iki taraftan biri dava konusunu bir başkasına temlik ettiği takdirde diğer taraf seçim hakkını kullanmakta; dilerse temlik eden ile olan davasını takipten vazgeçerek davayı devralan üçüncü kişiye yöneltmekte, dilerse davasına temlik eden kişi hakkında tazminat davası olarak devam edebilmektedir. Hâl böyle olunca, mahkemece re’sen HMK 125 çerçevesinde davacı tarafa seçimlik hakkı hatırlatılmalı ve bu yöndeki usuli eksiklik giderilmelidir.”

Davacı bu aşamada iki yoldan birini seçmek zorundadır:

  1. Davasını taşınmazı devralan yeni malike yöneltmek: Bu takdirde yeni malikin TMK m. 1023 anlamında iyiniyetli olup olmadığı araştırılır.
  2. Davasını ilk davalıya karşı tazminat davasına dönüştürmek: Taşınmazın güncel rayiç değerinin faiziyle birlikte ilk davalıdan tahsilini talep etmek.

3. UYGULAMADA EN SIK KARŞILAŞILAN HUKUKİ SEBEPLER VE İSPAT REJİMİ

3.1. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil (01.04.1974 Tarihli 1/2 Sayılı İBK)

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma amaçlı nisbi muvazaa), uygulamada en çok görülen tapu iptal nedenidir. Mirasbırakan, diğer mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak gayesiyle gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını, tapu sicil müdürlüğünde “satış” veya “ölünceye kadar bakma sözleşmesi” gibi ivazlı bir işlem kılığına sokarak temlik eder.

 ┌────────────────────────────────────────────────────────┐ │ MİRASBIRAKAN (MURİS) │ └──────────────────────────┬─────────────────────────────┘ │ ┌───────────────────────────────┴───────────────────────────────┐ │ │ [GÖRÜNÜRDEKİ İŞLEM] [GİZLİ İŞLEM] Tapuda Yapılan "Satış Sözleşmesi" Gerçek İrade: "Bağış" │ │ ▼ ▼ İrade ile Beyan Uyumsuz Şekil Şartına Aykırı (Muvazaa Nedeniyle Geçersiz - TBK 19) (Resmi Şekil Yok - TMK 706) │ │ └───────────────────────────────┬───────────────────────────────┘ │ ▼ [SONUÇ: HÜKÜMSÜZ / YOLSUZ TESCİL] (01.04.1974 Tarihli 1/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme)

A. Hukuki Mahiyeti ve Unsurları

  1. Görünürdeki Akil (Satış): Taraflar tapuda satış beyanında bulunur; ancak bu beyan gerçek iradeleri yansıtmaz.
  2. Gizli Akil (Bağış): Tarafların asıl amacı bedelsiz temliktir (bağış). Ancak bağış iradesi tapu memuru huzurunda resmi şekilde yapılmadığından şekil noksanlığı sebebiyle geçersizdir (TMK m. 706, TBK m. 237).
  3. Muvazaa Anlaşması: Muris ile devralan arasında, tapudaki satışın sadece dış dünyaya karşı bir perde olduğu hususunda mutabakat bulunur.
  4. Mirasçıları Aldatma Kastı: Temlikin ana saiki, diğer mirasçılardan mal kaçırmaktır.

B. Yargıtay’ın Değerlendirme Kriterleri

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre muris muvazaasının varlığı araştırılırken şu hususlar titizlikle incelenir:

  • Murisin ve Alıcının Ekonomik Durumu: Murisin taşınmaz satma ihtiyacının bulunup bulunmadığı (paraya sıkışık mı, borcu var mı?), devralanın ise bu bedeli ödeyebilecek alım gücünün olup olmadığı.
  • Bedeller Arasındaki Fahiş Fark: Tapuda gösterilen sembolik bedel ile devir tarihindeki gerçek rayiç değer arasındaki açık orantısızlık (tek başına muvazaa ispatı için yetmez; ancak kuvvetli bir karinedir).
  • Sosyal ve Ailevi İlişkiler: Mirasbırakan ile mirasçılar arasındaki geçimsizlik, ikinci evlilik, erkek çocukların kız çocuklara üstün tutulması yönündeki yöresel gelenekler.
  • Denkleştirme (Tereke Dengesi): Mirasbırakanın sağlığında diğer mirasçılara da hakkaniyete uygun mal veya para verip vermediği (Paylaştırma kastı varsa muvazaa kabul edilmez).

C. İspat Yükü ve Deliller

Muris muvazaası davasını açan mirasçı üçüncü kişi konumundadır. Bu nedenle muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü hukuki delille ispatlayabilir. Senetle ispat zorunluluğu (HMK m. 200) burada uygulanmaz.

3.2. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması (TBK m. 506 vd., TMK m. 2)

Borçlar Kanunu’nun 506. maddesi uyarınca vekil, vekalet görevini vekil edenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmek zorundadır. Vekaletnamede “dilediği bedelle, dilediği kimseye satış yapma” şeklinde geniş yetkilerin bulunması, vekile taşınmazı keyfi olarak elden çıkarma veya vekil edeni zarara sokma hakkı vermez.

 [VEKİL EDEN (ASIL MALİK)] ──(Temsil Yetkisi)──► [VEKİL] ▲ │ │ (Özen & Sadakat İhlali) │ (Düşük Bedelle Devir) │ ▼ └─────── [EL VE İŞBİRLİĞİ] ◄────── [3. KİŞİ (ALICI)] (Kötüniyetli İktisap - TMK 1024)

A. Maddi Hukuk Şartları

  1. Sadakat ve Özen Borcunun İhlali: Vekilin, vekil edenin zararına hareket ederek taşınmazı devretmesi.
  2. Taşınmaz Bedelinin Hesaba Aktarılmaması: Satış bedelinin vekil edene teslim edildiğinin yazılı delille ispatlanamaması.
  3. Alıcı Üçüncü Kişinin Kötüniyeti: Alıcının vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bilmesi veya halin icabına göre bilebilecek durumda olması (TMK m. 2, 3 ve 1024). Alıcı iyiniyetli ise TMK m. 1023 gereği korunur; vekil edenin sadece vekile karşı tazminat hakkı kalır.

Emsal Karar: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2026/618 E., 2026/4241 K. sayılı kararı (20.05.2026):
“Yurt dışında yaşayan davacının, boşanma aşamasında olduğu eşine verdiği vekaletname ile davaya konu taşınmazın, vekil tarafından kendi erkek kardeşine rayicinin çok altında sembolik bir bedelle devredildiği olayda; taşınmaz bedelinin davacıya ödendiğinin ispatlanamaması, alıcının vekilin kardeşi olması sebebiyle ailevi ihtilafları ve vekaletin kötüye kullanıldığını bilebilecek durumda bulunması karşısında, davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ettikleri sabittir. Bu nedenle davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi usul ve kanuna uygundur.”

3.3. Fiil Ehliyetsizliği Nedeniyle Tapu İptali (TMK m. 15)

Medeni Kanun’un 15. maddesi gereğince, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz. Ehliyetsizlik mutlak butlan sebebidir.

KriterEhliyetsizlik Rejimi
Hukuki Dayanak TMK m. 9, 10, 13, 14, 15
Kamu Düzeni İddia kamu düzenine ilişkindir; yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir ve hâkimce re’sen gözetilir.
İspat Rejimi İşlem tarihindeki akıl zayıflığı, demans, alzheimer vb. durumlar Adli Tıp Kurumu ilgili İhtisas Kurulu raporlarıyla kesinleşir.
İyiniyetin Rolü TMK m. 15 karşısında TMK m. 1023 koruma sağlamaz. Ehliyetsiz kişinin yaptığı devir yok hükmündedir; 3. kişi iyiniyetli olsa bile tescil yolsuzdur.

Yargılama Süreci ve Adli Tıp İncelemesi

Mahkeme, işlem tarihindeki ehliyet durumunu belirlemek amacıyla:

  1. Tarafların sunduğu tüm hastane kayıtlarını, doktor raporlarını, reçeteleri ve varsa vasi tayini dosyalarını celbeder.
  2. Tapu müdürlüğünden işlem sırasında alınan sağlık kurulu raporu varsa bunu inceler (Özel tıp merkezinden alınan tek hekim raporları bağlayıcı değildir).
  3. Dosyayı eksiksiz olarak Adli Tıp Kurumu 4. Adli Tıp İhtisas Kurulu’na sevk ederek işlem tarihinde şahsın fiil ehliyetine haiz olup olmadığını kesin bir raporla tespit ettirir.

3.4. İnançlı İşlem / İnanç Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil (05.02.1947 Tarihli 20/6 Sayılı İBK)

İnançlı işlem; inananın (asıl malik), bir hakkı belirli bir süre veya amaçla inanılana devrettiği, inanılanın da bu amaca uygun hareket ederek belirlenen şart gerçekleştiğinde hakkı iade etmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir (örneğin teminat amaçlı tapu devri, borç ödenince geri devredilmek üzere devir).

 [İNANAN (BORÇLU)] ──────(Taşınmazın Teminat Devri)──────► [İNANILAN (ALACAKLI)] │ │ │ │ └──◄──(Borç Ödendiğinde Mülkiyetin İadesi Borcu)───────────┘ (05.02.1947 Tarihli 20/6 Sayılı İBK Uyarınca Yazılı Belge Şart)

A. İspat Şartı: Yazılı Delil Kuralı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı kararı uyarınca, inançlı işlem iddiası ancak yazılı bir belge (inanç sözleşmesi) ile ispatlanabilir.

  • Sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunlu değildir; adi yazılı olması yeterlidir.
  • Belgede inanılanın (davalı) imzasının bulunması zorunludur.

B. Yazılı Delil Başlangıcı ve Yemin

Taraflar arasında doğrudan bir inanç sözleşmesi yoksa, ancak davalının elinden çıkmış, iddiayı muhtemel gösteren banka dekontu, mektup, ihtarnameler veya mesajlaşmalar bulunuyorsa bu belgeler yazılı delil başlangıcı (HMK m. 202) sayılır ve tanık dinlenebilir.
Hiçbir yazılı delil veya delil başlangıcı sunulamayan hallerde davacı, davalıya yemin teklif etme hakkını (HMK m. 225) kullanabilir.

[!IMPORTANT]
Yargıtay İş Bölümü Değişikliği:
Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 26.06.2025 tarihli ve 2025/1 sayılı iş bölümü kararı uyarınca, şahsi hakka ve inanç sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarının temyiz incelemesi artık Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından yürütülmektedir.

3.5. İrade Sakatlıkları (Hata, Hile, Korkutma) ve Aşırı Yararlanma (Gabin)

Borçlar Kanunu’nun 30 ila 39. maddeleri arasında düzenlenen irade sakatlıkları hallerinde, iradesi fesada uğrayan taraf tapu devrinin iptalini isteyebilir:

  • Hile (Aldatma - TBK m. 36): Karşı tarafın veya onun bilgisi dahilinde 3. kişinin kasti aldatması sonucu tapu devrinin sağlanması.
  • Korkutma (Tehdit/İkrah - TBK m. 37): Kişinin kendisinin veya yakınlarının canına, malına yönelik ağır ve derhal gerçekleşebilecek bir tehlike tehdidiyle tapu devrine zorlanması.
  • Aşırı Yararlanma (Gabin - TBK m. 28): Bir sözleşmede edimler arasında açık bir orantısızlık bulunması ve bu orantısızlığın, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak yaratılması hali.

[!WARNING]
Hak Düşürücü Süre:
İrade sakatlıklarında (hata, hile, korkutma), sakatlığın öğrenildiği veya korkunun ortadan kalktığı tarihten itibaren 1 yıl içinde sözleşmenin iptali ve tapu iptal davası açılmalıdır (TBK m. 39). Gabinde ise bu süre sözleşmenin kurulmasından itibaren azami 5 yıl, durumun öğrenilmesinden itibaren 1 yıldır. Bu süreler hak düşürücü olup hâkimce re’sen gözetilir.

3.6. Aile Konutu Niteliğine ve Eşin Açık Rızasının Yokluğuna Dayalı İptal (TMK m. 194)

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194/1).

  • Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi, taşınmazın eylemli olarak aile konutu olduğu ve alıcı 3. kişinin bu durumu bildiği veya bilebilecek konumda olduğu kanıtlanırsa devir iptal edilir.
  • Ancak tapuda şerh yoksa ve alıcı tamamen iyiniyetli bir 3. kişi ise, TMK m. 1023 korumasından yararlanır.

3.7. Sahtecilik, Çift Tapu Kaydı ve Yolsuz Tescil (TMK m. 1024, 1025)

  • Sahtecilik: Sahte nüfus cüzdanı, sahte vekaletname veya sahte veraset ilamı ile yapılan işlemler baştan itibaren mutlak butlanla maluldür. Sahte işleme dayalı tescil yok hükmündedir.
  • Çift Tapu Kaydı: Kadastro veya haritalama hatası sonucu aynı parsel için iki ayrı tapu kütüğü sayfası açılmışsa, dayanağı daha eski ve hukuken geçerli olan ilk tescile üstünlük tanınır; mükerrer tescil iptal edilir.

3.8. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Doğan İptal Davaları

Borçlar Kanunu’nun 611 vd. maddelerinde düzenlenen bu sözleşmeyle bakım alacaklısı bir taşınmazını bakım borçlusuna devreder, borçlu da ona ömrü boyunca bakıp gözetmeyi taahhüt eder.

  • Bakım borcunun ağır biçimde ihlal edilmesi halinde sözleşmeden dönülerek tapu iptali istenebilir.
  • Muris muvazaası iddiasıyla açılan davalarda ise murisin makul bir bakım ihtiyacının bulunup bulunmadığı araştırılır. Yaşlı, bakıma muhtaç ve yalnız yaşayan murisin kendisine fiilen bakan mirasçısına taşınmaz devretmesi kural olarak minnet ve bakım saikine dayanır; muvazaa teşkil etmez.

4. TAPU SİCİLİNE GÜVEN İLKESİ VE İYİNİYETLİ 3. KİŞİNİN KORUNMASI (TMK m. 1023 - 1024)

4.1. TMK m. 1023 Koruma Kalkanının Unsurları

Medeni Kanun’un 1023. maddesi, hukuk düzeninin işlem güvenliğini sağlamak amacıyla getirdiği en kritik hükümdür:

“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Bu korumanın gerçekleşmesi için kümülatif şartlar:

  1. Tapuda mevcut bir yolsuz tescil bulunmalıdır.
    1. kişi ayni hakkı tapu sicilindeki bu kayda güvenerek iktisap etmiş olmalıdır.
    1. kişi tescilin yolsuz olduğunu bilmemeli ve gerekli özeni gösterse dahi bilebilecek durumda olmamalıdır (TMK m. 3 objektif iyiniyet).
[ASIL MALİK] ──(Yolsuz Devir)──► [YOLSUZ MALİK (A)] ──(Satış)──► [3. KİŞİ (B)] │ ┌─────────────────────────┴─────────────────────────┐ │ │ [B İYİNİYETLİ İSE] [B KÖTÜNİYETLİ İSE] (TMK 1023 Korur) (TMK 1024 Yolsuz) Mülkiyet B'de Kalır, Tapu İptal Edilir, Asıl Malik A'dan Bedel İster. Taşınmaz Asıl Malike Döner.

4.2. İyiniyet Savunmasının Çöktüğü Haller ve Sınırları

Uygulamada şu hallerde 3. kişinin iyiniyet iddiası dinlenmez ve TMK m. 1023 koruması uygulanmaz:

  • Ehliyetsizlik Hali: Devreden ayırt etme gücünden yoksunsa, işlem mutlak butlanla sakattır.
  • Sahte Vekaletname: Yetkisiz temsil ve sahtecilik durumunda hak iktisap edilemez.
  • Akrabalık ve Yakın Ticari İlişki: 3. kişinin önceki malikin eşi, çocuğu, kardeşi veya iş ortağı olması durumunda devrin ardındaki ihtilafları bilmediğini iddia etmesi hayatın olağan akışına aykırıdır.
  • Fahiş Değer Farkı: Taşınmazın rayicinin 1/5’i veya 1/10’u gibi sembolik bir bedelle alelacele satın alınması.
  • Kamu Malları: Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki mera, orman, kıyı veya su kaynaklarının şahıslar adına yolsuz tescil edilmesi halleri.

4.3. Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Kusursuz Sorumluluğu (TMK m. 1007)

Tapu sicil memurlarının yolsuz işlem yapması sebebiyle gerçek malikin taşınmazı elinden çıkmış ve taşınmaz TMK m. 1023 gereğince iyiniyetli 3. kişiye geçmişse, gerçek malikin mülkiyeti geri alması imkansız hale gelir. Bu durumda mülkiyet hakkı zarara uğrayan kişi, TMK m. 1007 gereğince Hazine aleyhine doğrudan tazminat davası açabilir.

Hukuk Genel Kurulu’nun 2026/324 E., 2026/425 K. sayılı güncel içtihadında belirtildiği üzere:
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar Devletin kusursuz (objektif) sorumluluğundadır. Ancak davacının zararı ile tapu idaresinin işlemi arasında doğrudan bir nedensellik bağı bulunmalıdır. Yargılama sırasında devredilen veya orman sınırları içerisinde kalan taşınmazlara ilişkin yasal değişiklikler (7584 sayılı Kanun ile Orman Kanununa eklenen Ek m. 22 gibi) bekletici mesele yapılarak davanın esası karara bağlanır.

5. USUL HUKUKU BOYUTU: GÖREV, YETKİ, TEDBİR, ZAMANAŞIMI VE HARÇLAR

5.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme (HMK m. 2 ve HMK m. 12)

  • Görevli Mahkeme: Tapu iptali ve tescil davalarında dava konusunun değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 2).
  • Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Taraflar yetki sözleşmesi yapamaz; yetki itirazı olmasa dahi hâkim yetkisizliği re’sen gözetir. Birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde tüm taşınmazlar için dava açılabilir.

5.2. İhtiyati Tedbir Müessesesi ve Tapu Kütüğüne “Davalıdır” Şerhi

Dava açılırken yapılacak en kritik usuli işlem, taşınmazın 3. kişilere devrini engellemek üzere ihtiyati tedbir talep etmektir (HMK m. 389-391).

  1. Mahkemece tedbir kararı verilerek tapu müdürlüğüne müzekkere yazılır ve kütüğe şerh düşülür.
  2. Tedbir konulmaması halinde taşınmaz el değiştirirse, davacı yukarıda açıklanan HMK m. 125 seçimlik hakkı ile karşı karşıya kalır ve mülkiyeti aynen geri alma şansını yitirebilir.

5.3. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Sürelerin Mukayeseli Tablosu

Dava SebebiSüre TürüSüreSürenin BaşlangıcıRe’sen Gözetilir mi?
Muris Muvazaası Süreye Tabi Değil Yok Her zaman açılabilir Hayır (Süre yok)
Fiil Ehliyetsizliği Süreye Tabi Değil Yok Her zaman açılabilir Hayır (Süre yok)
Sahtecilik / Yolsuz Tescil Süreye Tabi Değil Yok Her zaman açılabilir Hayır (Süre yok)
İnançlı İşlem Zamanaşımı 10 Yıl İnançlı sözleşmenin ifa zamanından (TBK 146) Def’i üzerine
Hile ve Korkutma Hak Düşürücü Süre 1 Yıl Hilenin öğrenildiği / korkunun kalktığı an (TBK 39) Evet
Aşırı Yararlanma (Gabin) Hak Düşürücü Süre 1 Yıl / 5 Yıl Öğrenmeden itibaren 1 yıl, her halde sözleşmeden itibaren 5 yıl Evet
Aile Konutu (TMK 194) Süreye Tabi Değil Evlilik sürdükçe Evlilik birliği devam ettiği müddetçe Hayır
Vekaletin Kötüye Kullanımı Süreye Tabi Değil Ayni hakka dayalıysa yok; tazminatta 10 yıl Dava ayni talepse süre yok; tazminatsa 10 yıl Zamanaşımı def’i

5.4. Harç, Dava Değeri, Islah ve Nispi Vekalet Ücreti Rejimi

  • Harca Esas Değer: Tapu iptal ve tescil davaları maktu değil, nispi harca tabidir. Dava açılırken davacı dava dilekçesinde bir değer (müddeabih) gösterir ve peşin nispi harcı (binde 68,31’in 1/4’ü) yatırır.
  • Keşif ve Harç Tamamlama: Yargılama sırasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde taşınmazın dava tarihindeki gerçek piyasa değeri belirlenir. Belirlenen bu değer üzerinden eksik kalan harç, Harçlar Kanunu’nun 16, 30 ve 32. maddeleri uyarınca davacıya tamamlattırılır. Harç ikmal edilmeden yargılamaya devam edilemez.
  • Nispi Vekalet Ücreti: Davanın kabul veya reddine karar verilmesi halinde vekalet ücreti, taşınmazın keşifte belirlenen gerçek değeri üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) gereğince nispi olarak hesaplanır.

6. DAVA STRATEJİSİ VE UYGULAYICILAR İÇİN PRATİK KILAVUZ

6.1. Terditli (Kademeli) Dava Açma Sanatı

Tapu davalarında mülkiyetin 3. kişiye geçmiş olma ihtimali veya tescilin imkansızlaşması riskine karşı dava dilekçesi mutlaka terditli (kademeli) olarak inşa edilmelidir (HMK m. 111):

 [DAVA DİLEKÇESİ TALEP SONUCU] │ ┌───────────────────┴───────────────────┐ │ │ [ASIL TALEP] [TERDİTLİ TALEP] Tapu Kaydının İptali Taşınmazın Aynen İadesi Mümkün ve Adıma Tesciline Karar Olmadığı Takdirde Dava Tarihindeki Verilmesi Güncel Rayiç Bedelinin Yasal Faiziyle Tahsiline Karar Verilmesi

Bu formülasyon, taşınmazın iyiniyetli 3. kişiye satılması veya kamulaştırılması durumunda davanın reddedilmesini önler ve doğrudan bedel tazminatına hükmedilmesini sağlar.

6.2. Keşif, Bilirkişi İncelemesi ve Mahalli Bilirkişilerin Dinlenmesi

  1. Bilirkişi Heyeti: Heyette mutlaka bir harita/kadastro mühendisi, bir inşaat mühendisi ve bir mülk/gayrimenkul değerleme uzmanı (tarım arazisi ise ziraat mühendisi) yer almalıdır.
  2. Mahalli Bilirkişiler ve Yaşlı Tanıklar: Özellikle muris muvazaası ve fiil ehliyetsizliği dosyalarında yöreyi iyi bilen, tarafları tanıyan yaşlı komşuların mahallinde keşif esnasında dinlenmesi, taşınmazın kim tarafından tasarruf edildiğinin tespiti açısından tayin edicidir.

6.3. Delil Listesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Yaşamsal Noktalar

  • Banka ve Tapu Resmi Senetleri: Murisin veya vekilin banka hesap hareketleri celbedilerek devir gününde veya akabinde yüklü bir para girişinin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Para girişi yoksa “satış” iddiası çöker.
  • Veraset İlamı: Davacı mirasçı sıfatıyla dava açıyorsa yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veya noterden alınmış güncel mirasçılık belgesini eklemelidir.
  • Hastane ve Sağlık Raporları: Ehliyetsizlik iddiasında murisin işlem tarihine en yakın tarihli reçeteleri, ilaç kullanım raporları ve epikriz raporları eksiksiz dosyaya sunulmalıdır.
  • Yemin Teklifi: İnançlı işlem dosyalarında yazılı belge bulunamıyorsa dava dilekçesinde yemin deliline dayanıldığı açıkça belirtilmelidir.

7. SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME

Tapu iptali ve tescil davaları, Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet hakkına verdiği anayasal değer ile tapu kütüğünün kamu güveni fonksiyonu arasındaki hassas dengenin yargı eliyle tesis edildiği en karmaşık dava türlerindendir.

Gerek 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nın muris muvazaasındaki sarsılmaz tatbikatı, gerek TBK m. 506 ve TMK m. 2 ekseninde vekilin sadakat borcunun sıkı denetimi, gerekse TMK m. 1023 uyarınca iyiniyet karinesinin sınırlandırıldığı güncel Yargıtay kararları göstermektedir ki; hukuk düzeni, şekli meşruiyetin ardına gizlenen haksız iktisapları korumamakta; hakkın özünü ve dürüstlük kuralını üstün tutmaktadır.

Başarılı bir dava takibi; maddi hukuk kurallarına hakimiyetin yanı sıra, HMK m. 125 gibi usul hukuku mekanizmalarının doğru işletilmesine, zamanında alınan ihtiyati tedbirlere ve terditli talep kurgusunun eksiksiz yapılmasına doğrudan bağlıdır.

8. KAYNAKÇA VE EMSAL YARGITAY İÇTİHATLARI DİZİNİ

  1. Kanunlar ve Mevzuat:

    • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK m. 15, 194, 705, 706, 1007, 1020, 1021, 1023, 1024, 1025).
    • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 19, 28, 30-39, 237, 506 vd., 611 vd.).
    • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK m. 2, 12, 111, 114, 125, 200, 202, 225, 389-391).
    • 492 sayılı Harçlar Kanunu (m. 16, 30, 32).
    • 2644 sayılı Tapu Kanunu (m. 26).

  2. İçtihadı Birleştirme Kararları:

    • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 01.04.1974 T., 1974/1 E., 1974/2 K.: (Muris muvazaası, gizli bağış, mirasçıların dava hakkı).
    • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 05.02.1947 T., 1945/20 E., 1947/6 K.: (İnançlı işlemlerin yazılı delille ispat zorunluluğu).
    • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 22.05.1987 T., 1986/4 E., 1987/5 K.: (Gabin ve irade fesadında hak düşürücü süreler).

  3. Güncel Yargıtay Kararları:

    • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 20.05.2026 T., 2026/618 E., 2026/4241 K.: (Vekalet görevinin kötüye kullanılması, vekil ile kardeşinin el ve işbirliği, düşük bedelli muvazaalı devir, tapu iptali ve tescil).
    • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 T., 2025/6179 E., 2026/4343 K.: (Dava konusu taşınmazın yargılama sırasında 3. kişiye temliki, HMK m. 125 gereği seçimlik hakkın re’sen kullandırılması zorunluluğu).
    • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 T., 2025/2331 E., 2026/4313 K.: (Muris muvazaası, kız çocuklarından mal kaçırma saikiyle erkek çocuklara satış gösterilmesi, miras payı oranında iptal tescil).
    • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.07.2026 T., 2026/324 E., 2026/425 K.: (TMK m. 1007 tapu sicilinin tutulmasından Devletin kusursuz sorumluluğu, orman şerhi ve alacağın temliki).
    • Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 30.06.2026 T., 2025/4714 E., 2026/3563 K.: (Kamu malları, su kaynakları ve tapu iptali davası).
    • Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 26.06.2025 T. ve 2025/1 Sayılı İş Bölümü Kararı: (İnançlı işlem davalarının 7. HD’ye, velayetin kötüye kullanılmasının 2. HD’ye, tasarrufun iptalinin 12. HD’ye, ayni hakka dayalı muris muvazaası ve ehliyetsizlik davalarının 1. HD’ye tevzii).

* Görsel temsili olup, yapay zeka teknolojisi ile oluşturulmuştur.